Dubai Market Pulse: продажи Unit снизились, медиана новых договоров аренды Flat выросла — август 2026

Краткий вывод

• Активность зарегистрированных продаж Unit снизилась, а медиана цены за кв. фут почти не изменилась. Число подходящих продаж сократилось с 12,102 в июле 2026 до 10,506 в августе 2026, или на -13.2%, а медиана AED за кв. фут изменилась с 1,716 до 1,709, или на -0.4%.
• Снижение продаж было широким, а не локальным. Среди 26 районов как минимум со 100 подходящими продажами в каждом месяце объём снизился в 19 и вырос в 7; на эти районы пришлось 86.7% подходящих продаж августа. Медиана AED за кв. фут снизилась в 17 районах и выросла в 9.
• Более высокая цена сделки не означала более высокую ставку за единицу площади. Медианная зарегистрированная цена выросла с AED 1,050,000 до AED 1,100,000, или на 4.8%, а медианная площадь — с 699 кв. футов до 720 кв. футов, или на 3.0%.
• Регистрация новых договоров аренды Flat двигалась в противоположном направлении. Число подходящих новых договоров Ejari типа Flat выросло с 12,686 до 19,801, или на 56.1%. Медианная годовая аренда увеличилась с AED 62,999 до AED 67,000, или на 6.4%, а медианная аренда за кв. фут — с AED 82 до AED 88, или на 7.5%.

Активность продаж Unit снизилась в большинстве районов с большим объёмом

В августе 2026 в Дубае было 10,506 подходящих продаж DLD типа Unit против 12,102 в июле 2026 — наблюдаемое изменение на -13.2%. Оба периода содержат 31 календарный день, поэтому разница не вызвана неодинаковой длиной месяцев.

Проверка широты охватила 26 районов как минимум со 100 подходящими продажами в каждом месяце. Их 9,113 августовских продаж составили 86.7% общей городской выборки. Объём снизился в 19 районах и вырос в 7, то есть уменьшение общего числа сделок наблюдалось на значительной части рынка с высоким объёмом, а не было вызвано одним районом.

Это наблюдение о ликвидности, а не прогноз спроса. На месячную разницу могут влиять летняя сезонность, сроки запуска проектов, обработка регистраций и изменение структуры районов или проектов.

Общая ставка за Unit была стабильной, но структура сделок изменилась

Медианная цена за кв. фут изменилась с AED 1,716 в июле 2026 до AED 1,709 в августе 2026, или на -0.4%. В той же выборке из 26 районов медиана цены за кв. фут снизилась в 17 и выросла в 9.

Одновременно медианная зарегистрированная цена сделки выросла с AED 1,050,000 до AED 1,100,000, или на 4.8%, а медианная зарегистрированная площадь — с 699 кв. футов до 720 кв. футов, или на 3.0%. Доля off-plan снизилась с 75.8% до 74.4%, изменение на -1.4 процентного пункта. Эти движения показывают, почему общую цену сделки по городу нельзя считать ростом стоимости сопоставимого объекта.

Новые регистрации Ejari типа Flat показали более высокие медианы аренды

Подходящая выборка новых договоров выросла с 12,686 в июле 2026 до 19,801 в августе 2026, или на 56.1%. Медианная годовая аренда увеличилась с AED 62,999 до AED 67,000, или на 6.4%, а медианная аренда за кв. фут — с AED 82 до AED 88, или на 7.5%. Медианная зарегистрированная площадь изменилась с 808 кв. футов до 803 кв. футов, или на -0.6%.

Это новые зарегистрированные договоры типа Flat, а не рынок продлений и не индекс аренды одного и того же объекта. Рост может отражать сезонность аренды, сроки регистрации и другой состав локаций, числа спален, домов, меблировки и условий договора. Его нельзя считать прогнозом следующего договора или доказательством того, что аренда каждого объекта выросла одинаково.

Как использовать месячный Pulse

При решении о продаже или покупке используйте снижение августовского числа сделок как сигнал проверить свежую ликвидность конкретного дома или проекта, а затем сравните схожие объекты по типу регистрации, площади, числу спален и дате сделки. При решении об аренде сравнивайте одинаковый тип договора и близкий набор домов или проектов, а не переносите общую городскую медиану новых договоров на конкретное жильё.

В этом выпуске не рассчитывается валовая доходность и не оценивается зарегистрированное предложение проектов, поэтому он не содержит рейтинга доходности или вывода о будущем предложении. Наблюдаемые движения продаж и аренды направлены по-разному и должны рассматриваться как отдельные рыночные сигналы.

Определения и ограничения

Дата данных — 2026-08-31. Июль 2026 и август 2026 — полные календарные месяцы по 31 дню. Выборка продаж содержит 22,608 уникальных ID сделок DLD, классифицированных как Unit и sale, за оба месяца. Исключены фактическая стоимость не выше AED 10,000, площадь процедуры не выше 10 кв. м и расчётная цена вне диапазона AED 100–AED 20,000 за кв. фут. Цена за кв. фут равна фактической стоимости, делённой на площадь процедуры после пересчёта по коэффициенту 10.76391041671 кв. фута на кв. м.

Выборка аренды содержит 32,487 уникальных ID договоров Ejari за оба месяца и ограничена договорами New типа Flat с одной строкой базы и одним зарегистрированным объектом. Исключены годовая сумма не выше AED 5,000, фактическая площадь не выше 10 кв. м и расчётная годовая аренда вне диапазона AED 5–AED 1,000 за кв. фут.

Проверка широты включает только районы как минимум со 100 подходящими продажами в каждом месяце. Медианы снижают влияние экстремальных значений, но не учитывают качество, состояние, вид, этаж, план платежей, сервисные сборы, льготы или изменения в отчётности. Месячные сравнения могут быть сезонными; они описательные, а не причинные или прогнозные. Home Pulse — независимый продукт, не связанный с Dubai Land Department или Data Dubai. Материал поддерживает проверку решения и не является финансовой, юридической или регулируемой оценочной консультацией.