迪拜市场观察：房产成交放缓，新签公寓租金上涨——2026 年 8 月

核心摘要

• 登记成交活动放缓，每平方英尺价格中位数则变化很小。 符合条件的成交由 2026 年 7 月的 12,102 笔降至 8 月的 10,506 笔，即 -13.2%；每平方英尺价格中位数由 1,716 AED 降至 1,709 AED，即 -0.4%。
• 成交放缓涉及较多区域，并非局部现象。 在两个月均有至少 100 笔合格成交的 26 个区域中，19 个成交量下降、7 个上升；这些区域占 8 月合格成交的 86.7%。每平方英尺价格中位数在 17 个区域下降、9 个上升。
• 成交总价更高不代表单位面积价格更高。 登记成交总价中位数由 1,050,000 AED 增至 1,100,000 AED，即 4.8%；面积中位数由 699 平方英尺增至 720 平方英尺，即 3.0%。
• 公寓新租约登记呈现相反方向。 符合条件的 Ejari 公寓新租约由 12,686 份增至 19,801 份，即 56.1%。年租金中位数由 62,999 AED 增至 67,000 AED，即 6.4%；每平方英尺租金中位数由 82 AED 增至 88 AED，即 7.5%。

多数高成交量区域的交易活动放缓

迪拜在 2026 年 8 月录得 10,506 笔符合条件的 DLD 房产单元成交，低于 7 月的 12,102 笔，观察到的变化为 -13.2%。两个比较期均有 31 个自然日，因此差异不是由月份天数不同造成的。

区域覆盖检查纳入两个月均至少有 100 笔合格成交的 26 个区域。其 8 月成交共 9,113 笔，占全市合格样本的 86.7%。其中 19 个区域成交量下降、7 个上升，说明全市成交笔数减少分布在较大范围的高成交量市场，而非仅由单一区域推动。

这是对流动性的观察，不是需求预测。夏季季节性、项目开盘时间、登记处理进度，以及区域或项目构成变化，都可能影响月度差异。

总体单位面积价格稳定，但成交构成发生变化

每平方英尺价格中位数由 2026 年 7 月的 1,716 AED 变为 8 月的 1,709 AED，即 -0.4%。在同一组 26 个区域中，17 个区域的每平方英尺价格中位数下降，9 个上升。

与此同时，登记成交总价中位数由 1,050,000 AED 增至 1,100,000 AED，即 4.8%；登记面积中位数由 699 平方英尺增至 720 平方英尺，即 3.0%。期房占比由 75.8% 小幅降至 74.4%，变化为 -1.4 个百分点。这些变化共同说明，不能将全市成交总价的变化直接理解为同类房产升值。

新登记 Ejari 公寓租约的租金中位数更高

符合条件的新租约样本由 2026 年 7 月的 12,686 份增至 8 月的 19,801 份，即 56.1%。年租金中位数由 62,999 AED 增至 67,000 AED，即 6.4%；每平方英尺租金中位数由 82 AED 增至 88 AED，即 7.5%。登记面积中位数由 808 平方英尺变为 803 平方英尺，即 -0.6%。

这些是新登记的公寓租约，既不代表续租市场，也不是同一套房产的租金指数。上涨可能反映租赁季节性、登记时间，以及地点、卧室数、楼栋、家具配置和合同条款的构成变化。不应据此预测下一份租约，也不能认定每套公寓租金都上涨了相同幅度。

如何使用本期月度观察

对于买卖决策，应将 8 月成交笔数减少作为核查近期楼栋或项目层面流动性的信号，再按登记类型、面积、卧室配置及成交日期比较类似房产。对于租赁决策，应比较同类合同及相近楼栋或项目，而不是直接将全市新租约中位数应用于某套住宅。

本期未计算毛收益率，也未评估登记项目供应，因此不提供收益率排名或供应结论。观察到的买卖与租赁变化方向不同，应作为独立市场信号解读。

定义与局限

数据日期为 2026-08-31。2026 年 7 月和 8 月均为完整的 31 天自然月。买卖样本包含两个月内 22,608 个不同 DLD 交易编号，分类为房产单元（Unit）及销售。样本排除实际金额不高于 10,000 AED、登记手续面积不大于 10 平方米，以及推算每平方英尺价格低于 100 AED 或高于 20,000 AED 的记录。每平方英尺价格等于实际金额除以登记手续面积，面积按每平方米 10.76391041671 平方英尺换算。

租赁样本包含两个月内 32,487 个不同 Ejari 合同编号，仅纳入分类为公寓（Flat）的新租约（New），且每份合同只有一条数据库记录和一套登记房产。排除年租金额不高于 5,000 AED、实际面积不大于 10 平方米，以及推算每平方英尺年租金低于 5 AED 或高于 1,000 AED 的记录。

区域覆盖检查仅纳入每个月均至少有 100 笔合格成交的区域。中位数可减弱极端值的影响，但不控制房产品质、房屋状况、景观、楼层、付款计划、物业服务费、优惠或上报变化。月度比较可能存在季节性，仅作描述，不说明因果关系，也不作预测。Home Pulse 是独立产品，与迪拜土地局或 Data Dubai 无隶属关系。本文支持尽职调查，不构成财务、法律或受监管估值建议。