أبحاث HOME PULSE
نبض سوق دبي: تراجعت مبيعات Unit وارتفع وسيط إيجارات عقود Flat الجديدة — أغسطس 2026
من يوليو 2026 إلى أغسطس 2026، انخفضت مبيعات DLD المؤهلة من نوع Unit بنسبة 13.2% من 12,102 إلى 10,506، وتراجع وسيط السعر للقدم المربعة بنسبة 0.4%. وارتفعت عقود إيجاري الجديدة المؤهلة من نوع Flat بنسبة 56.1% من 12,686 إلى 19,801، بينما ارتفع وسيط الإيجار السنوي بنسبة 6.4%. قُرّبت مستويات الوسيط المعروضة إلى أقرب AED؛ وحُسبت التغيرات المئوية من القيم غير المقربة.
الملخص التنفيذي
- تباطأ نشاط مبيعات Unit المسجلة، بينما بالكاد تحرك وسيط السعر للقدم المربعة. انخفضت المبيعات المؤهلة من 12,102 في يوليو 2026 إلى 10,506 في أغسطس 2026، أو -13.2%، بينما تحرك وسيط AED للقدم المربعة من 1,716 إلى 1,709، أو -0.4%.
- كان تباطؤ المبيعات واسعاً وليس محصوراً. من بين 26 منطقة سجلت ما لا يقل عن 100 عملية بيع مؤهلة في كل من الشهرين، انخفض الحجم في 19 وارتفع في 7؛ ومثلت هذه المناطق 86.7% من مبيعات أغسطس المؤهلة. وانخفض وسيط AED للقدم المربعة في 17 منطقة وارتفع في 9.
- لم يعن ارتفاع قيمة الصفقة ارتفاع سعر وحدة المساحة. ارتفع وسيط سعر البيع المسجل من AED 1,050,000 إلى AED 1,100,000، أو 4.8%، بينما ارتفع وسيط المساحة من 699 قدماً مربعة إلى 720 قدماً مربعة، أو 3.0%.
- تحركت تسجيلات عقود إيجار Flat الجديدة في الاتجاه المقابل. ارتفعت عقود إيجاري الجديدة المؤهلة من نوع Flat من 12,686 إلى 19,801، أو 56.1%. وارتفع وسيط الإيجار السنوي من AED 62,999 إلى AED 67,000، أو 6.4%، وارتفع وسيط الإيجار للقدم المربعة من AED 82 إلى AED 88، أو 7.5%.
تباطأ نشاط مبيعات Unit في معظم المناطق مرتفعة الحجم
سجلت دبي 10,506 عملية بيع DLD مؤهلة من نوع Unit في أغسطس 2026، انخفاضاً من 12,102 في يوليو 2026، أي تغيراً مرصوداً بنسبة -13.2%. تحتوي فترتا المقارنة على 31 يوماً تقويمياً، لذلك لا ينتج الفرق عن تفاوت طول الشهرين.
شمل فحص الاتساع 26 منطقة سجلت ما لا يقل عن 100 عملية بيع مؤهلة في كل شهر. ومثلت مبيعاتها البالغة 9,113 في أغسطس نسبة 86.7% من العينة المؤهلة على مستوى المدينة. انخفض الحجم في 19 منطقة وارتفع في 7، ما يشير إلى أن انخفاض العدد الإجمالي انتشر في جزء كبير من السوق مرتفع الحجم ولم ينتج عن منطقة واحدة فقط.
هذه ملاحظة عن السيولة وليست توقعاً للطلب. وقد تسهم الموسمية الصيفية وتوقيت إطلاق المشاريع ومعالجة التسجيلات وتغير مزيج المناطق أو المشاريع في الفرق الشهري.
استقر سعر وحدة المساحة العام، لكن مزيج المعاملات تغير
تحرك وسيط السعر للقدم المربعة من AED 1,716 في يوليو 2026 إلى AED 1,709 في أغسطس 2026، أو -0.4%. وفي عينة الاتساع نفسها المكونة من 26 منطقة، انخفض وسيط السعر للقدم المربعة في 17 منطقة وارتفع في 9.
في الوقت نفسه، ارتفع وسيط سعر البيع المسجل من AED 1,050,000 إلى AED 1,100,000، أو 4.8%، وارتفع وسيط المساحة المسجلة من 699 قدماً مربعة إلى 720 قدماً مربعة، أو 3.0%. وتراجعت حصة البيع على الخريطة من 75.8% إلى 74.4%، بتغير -1.4 نقطة مئوية. وتوضح هذه الحركات لماذا لا ينبغي قراءة قيمة الصفقة العامة للمدينة كارتفاع مماثل في قيمة العقار.
| الفترة | مبيعات Unit المؤهلة | وسيط AED/قدم مربعة | وسيط سعر البيع، AED | وسيط المساحة، قدم مربعة | حصة البيع على الخريطة |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-01 إلى 2026-07-31 | 12,102 | 1,716 | 1,050,000 | 699 | 75.8% |
| 2026-08-01 إلى 2026-08-31 | 10,506 | 1,709 | 1,100,000 | 720 | 74.4% |
| التغير المرصود | -13.2% | -0.4% | 4.8% | 3.0% | -1.4 نقطة مئوية |
حملت تسجيلات إيجاري الجديدة من نوع Flat وسائط إيجار أعلى
ارتفعت العينة المؤهلة للعقود الجديدة من 12,686 في يوليو 2026 إلى 19,801 في أغسطس 2026، أو 56.1%. وارتفع وسيط الإيجار السنوي من AED 62,999 إلى AED 67,000، أو 6.4%، بينما ارتفع وسيط الإيجار للقدم المربعة من AED 82 إلى AED 88، أو 7.5%. وتحرك وسيط المساحة المسجلة من 808 أقدام مربعة إلى 803 أقدام مربعة، أو -0.6%.
| الفترة | عقود Flat الجديدة المؤهلة | وسيط الإيجار السنوي، AED | وسيط AED/قدم مربعة/سنة | وسيط المساحة، قدم مربعة |
|---|---|---|---|---|
| 2026-07-01 إلى 2026-07-31 | 12,686 | 62,999 | 82 | 808 |
| 2026-08-01 إلى 2026-08-31 | 19,801 | 67,000 | 88 | 803 |
| التغير المرصود | 56.1% | 6.4% | 7.5% | -0.6% |
هذه عقود جديدة مسجلة من نوع Flat، وليست سوق التجديد وليست مؤشراً لإيجار الوحدة نفسها. وقد تعكس الزيادة موسمية الإيجار وتوقيت التسجيل ومزيجاً مختلفاً من المواقع وغرف النوم والمباني والتأثيث وشروط العقد. ولا ينبغي تفسيرها كتوقع للعقد التالي أو كدليل على أن إيجار كل وحدة ارتفع بالمقدار نفسه.
كيفية استخدام هذا النبض الشهري
بالنسبة إلى قرار بيع أو شراء، استخدم انخفاض عدد أغسطس كإشارة للتحقق من السيولة الحديثة على مستوى المبنى أو المشروع، ثم قارن الوحدات المتشابهة حسب نوع التسجيل والمساحة وعدد غرف النوم وتاريخ المعاملة. وبالنسبة إلى قرار الإيجار، قارن نوع العقد نفسه ومجموعة قريبة من المباني أو المشاريع بدلاً من تطبيق وسيط العقود الجديدة على مستوى المدينة على مسكن محدد.
لا يحسب هذا الإصدار العائد الإجمالي ولا يقيّم معروض المشاريع المسجل، ولذلك لا يقدم ترتيباً للعوائد أو استنتاجاً بشأن المعروض. تتحرك إشارات المبيعات والإيجارات المرصودة في اتجاهين مختلفين وينبغي التعامل معها كإشارات سوق منفصلة.
التعريفات والقيود
تاريخ الأدلة هو 2026-08-31. يوليو 2026 وأغسطس 2026 شهران تقويميان كاملان من 31 يوماً. تضم عينة المبيعات 22,608 معرّفات معاملات DLD مميزة مصنفة Unit وsale عبر الشهرين. وتستبعد القيم الفعلية التي لا تتجاوز AED 10,000، ومساحات الإجراء التي لا تتجاوز 10 أمتار مربعة، والأسعار المشتقة خارج AED 100 إلى AED 20,000 للقدم المربعة. يساوي السعر للقدم المربعة القيمة الفعلية مقسومة على مساحة الإجراء بعد تحويلها بمعامل 10.76391041671 قدم مربعة لكل متر مربع.
تضم عينة الإيجارات 32,487 معرّفات عقود إيجاري مميزة عبر الشهرين، وتقتصر على عقود New المصنفة Flat مع صف واحد في قاعدة البيانات وعقار واحد مسجل. وتستبعد المبالغ السنوية التي لا تتجاوز AED 5,000، والمساحات الفعلية التي لا تتجاوز 10 أمتار مربعة، والإيجارات السنوية المشتقة خارج AED 5 إلى AED 1,000 للقدم المربعة.
يشمل فحص الاتساع فقط المناطق التي سجلت ما لا يقل عن 100 عملية بيع مؤهلة في كل شهر. تقلل الوسائط أثر القيم المتطرفة، لكنها لا تضبط جودة العقار أو حالته أو إطلالته أو طابقه أو خطة الدفع أو رسوم الخدمة أو الحوافز أو تغيرات التغطية. وقد تكون المقارنات الشهرية موسمية؛ فهي وصفية وليست سببية أو تنبؤية. Home Pulse منتج مستقل وغير تابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي أو Data Dubai. تدعم هذه المادة العناية الواجبة وليست نصيحة مالية أو قانونية أو تقييماً رسمياً.
المصادر
- DLD real-estate transactions open data · Dubai Land Department
- DLD Ejari rent-contracts open data · Dubai Land Department
- Data methodology and limitations · Home Pulse
- Dubai Land Department open real-estate data · Dubai Land Department
HOME PULSE
تحقق من عقار محدد
انتقل من أخبار السوق أو البحث إلى فحص مبنى باستخدام المعاملات المسجلة.