Зарегистрированные цены продаж в Дубае: почему медиана — лишь отправная точка

Что показывают данные

За период с 2026-08-21 по 2026-09-17 подходящая выборка Дубая содержит 2,478 зарегистрированных продаж с категориями Unit и Existing Properties. Медиана равна AED 1,428 за кв. фут, а центральные 50% цен находятся между AED 1,062 и AED 1,985 за кв. фут.

При сужении выборки до одного района DLD и категории спален разброс сохраняется. В Al Barsha South Fourth сегмент 1 B/R содержит 185 продаж: медиана равна AED 1,176 за кв. фут, а центральные 50% цен находятся между AED 969 и AED 1,366 за кв. фут. Поэтому цена сделки ниже медианы сегмента сама по себе не доказывает выгодность покупки.

Один период, два уровня детализации

Пример района и категории спален выбран по числу сделок, а не по цене или инвестиционной привлекательности. Это единственная такая группа с заполненной категорией спален и как минимум 100 подходящими продажами за период. Она иллюстрирует один сегмент с достаточной выборкой и не устанавливает закономерность для каждого района.

P25 и P75 — это 25-й и 75-й процентили; P50 — медиана. Интервал между ними описывает центральные 50% наблюдаемых цен сделок. Это не доверительный интервал и не диапазон справедливой стоимости конкретного жилья. Показанные цены округлены до ближайшего AED; сохранённый срез содержит неокруглённые процентили.

Чем может объясняться разброс

Городская выборка объединяет разные локации и категории спален. Узкая выборка всё ещё объединяет разные дома, площади, этажи, виды, состояния объектов и коммерческие условия. Эти различия могут влиять на наблюдаемый разброс, но расчёт не определяет вклад каждого фактора. Цена за кв. фут арифметически учитывает площадь, но не делает разные объекты эквивалентными.

Existing Properties — используемая категория регистрации источника. Она не заменяет независимую проверку завершённости строительства, заселённости или состояния. Выборка не ограничивается жилым назначением или подтипом недвижимости. Поэтому городские показатели описывают подходящие записи Unit, а не чистый индекс квартир.

Как применять результат

Проверяя заявленную цену, сначала сопоставьте зарегистрированные сделки в том же доме или проекте с совместимым типом недвижимости, категорией спален, площадью и датой. Затем проверьте состояние объекта и условия сделки. Если близких данных мало, используйте распределение по району для контекста и явно учитывайте неопределённость. Низкий процентиль сам по себе не обосновывает покупку, а высокий — не доказывает завышение цены.

Данные и воспроизводимость

Дата данных: 2026-09-17. Период наблюдения включительно — с 2026-08-21 по 2026-09-17, всего 28 календарных дней. Время загрузки источника: 2026-09-18 17:33:16 UTC. Это распределение сделок за один период без сравнения с предыдущим; оно не содержит выводов о динамике, будущих ценах, аренде, доходности или предложении проектов.

Источник: сделки Dubai Land Department через Dubai Open Data. Каждое наблюдение — уникальный ID сделки; 2,478 строк соответствуют 2,478 уникальным ID, а пример содержит 185 строк и 185 уникальных ID. Запрос оставляет группу сделки, содержащую sale, тип недвижимости Unit и тип регистрации Existing Properties. Требуются фактическая стоимость выше AED 10,000, площадь процедуры выше 10 кв. м и расчётная цена от AED 100 до AED 20,000 за кв. фут включительно. Цена за кв. фут равна фактической стоимости, делённой на произведение площади процедуры и коэффициента 10.76391041671 кв. фута на кв. м. Процентили рассчитаны функцией PostgreSQL percentile_cont с линейной интерполяцией.

Фильтры исключают неправдоподобные значения, но не гарантируют безошибочность записей или полный охват рынка. Сроки регистрации, последующие исправления и изменение состава продаваемых объектов могут влиять на распределение. Официальное название района и обозначение категории спален сохранены. Home Pulse независим от DLD и Data Dubai; исследование помогает проверке решения и не заменяет регулируемую оценку.