迪拜登记成交价格：为什么中位数只是分析的起点

数据说明了什么

在 2026-08-21 至 2026-09-17 期间，迪拜符合条件的样本包含 2,478 笔登记销售，类别为 Unit 和 Existing Properties。每平方英尺价格中位数为 AED 1,428，中间 50% 的价格介于每平方英尺 AED 1,062 与 AED 1,985 之间。

即使将样本限定为同一 DLD 区域和卧室类别，价格差异依然明显。Al Barsha South Fourth 的 1 B/R 类别包含 185 笔销售：每平方英尺价格中位数为 AED 1,176，中间 50% 的价格介于每平方英尺 AED 969 与 AED 1,366 之间。因此，成交价格低于该类别的中位数，本身并不能证明买得划算。

同一时间窗口，不同细分程度

这个区域与卧室类别示例按交易数量选择，而非按价格或投资吸引力选择。在观察期内，它是唯一卧室类别非缺失且符合条件销售数量达到 100 笔的此类分组。它展示一个样本量足够的细分市场，并不能证明每个区域都存在相同模式。

P25 和 P75 分别是第 25 和第 75 百分位数；P50 是中位数。两者之间的区间描述已观察成交价格中间的 50%。它既不是置信区间，也不是某套住宅的合理估值区间。展示价格四舍五入至最接近的 AED 整数；保存的数据快照保留未取整的百分位数。

什么可能造成价格差异

全市样本混合了不同地点和卧室类别。更细的样本仍混合了不同楼栋、面积、楼层、景观、房屋状况和交易条款。这些差异可能影响所观察到的价格分布，但本次计算没有识别各因素的具体贡献。每平方英尺价格在算术上调整了面积，却不会让不同房产变得等同。

Existing Properties 是本研究使用的来源登记类别，不代表已独立核查竣工、入住或房屋状况。本样本未按住宅用途或房产子类型进一步筛选。因此，全市数据描述的是符合条件的 Unit 记录，并非纯公寓价格指数。

如何使用这一发现

核查报价时，先比较同一楼栋或项目内房产类型、卧室类别、面积和交易时间接近的登记交易，再检查房屋状况及交易条款。如果近似样本不足，可以用更广泛的区域分布理解背景，同时明确这种不确定性。低百分位本身不足以支持购买决定，高百分位本身也不能证明价格过高。

数据与复现方法

数据日期：2026-09-17。观察窗口为 2026-08-21 至 2026-09-17，包含首尾日期，共 28 个自然日。来源加载时间为 2026-09-18 17:33:16 UTC。本研究描述一个横截面分布，不与上一期间比较，也不对价格动量、未来价格、租金、收益率或项目供应作出结论。

来源：通过 Dubai Open Data 提供的 Dubai Land Department 成交数据。每个观测值对应唯一交易编号；2,478 行对应 2,478 个不同编号，示例包含 185 行和 185 个不同编号。查询保留交易分组中包含 sale、房产类型为 Unit、登记类型为 Existing Properties 的记录。条件为实际交易价值高于 AED 10,000，交易登记面积大于 10 平方米，计算所得每平方英尺价格介于 AED 100 与 AED 20,000 之间，包含边界。每平方英尺价格等于实际价值除以交易登记面积与换算系数 10.76391041671 平方英尺/平方米的乘积。百分位数采用 PostgreSQL percentile_cont 进行线性插值计算。

这些筛选条件排除明显不合理的数值，但不保证记录完全无误或覆盖整个市场。登记时间、后续修订及成交房产构成变化均可能影响分布。官方区域名称和卧室类别标签保持原样。Home Pulse 独立于 DLD 和 Data Dubai；本研究用于支持尽职调查，不能替代受监管的正式估值。