أسعار البيع المسجلة في دبي: لماذا يُعد الوسيط نقطة بداية فقط

ما الذي تظهره البيانات

خلال الفترة من 2026-08-21 إلى 2026-09-17، تضم عينة دبي المؤهلة 2,478 عملية بيع مسجلة مصنفة Unit وExisting Properties. يبلغ الوسيط AED 1,428 للقدم المربعة، بينما تمتد نسبة 50% الوسطى من الأسعار بين AED 1,062 وAED 1,985 للقدم المربعة.

يبقى التشتت واضحاً عند تضييق العينة حسب منطقة DLD وفئة غرف النوم. في Al Barsha South Fourth، يضم قطاع 1 B/R عدد 185 عملية بيع: وسيطه AED 1,176 للقدم المربعة، وتمتد نسبة 50% الوسطى بين AED 969 وAED 1,366 للقدم المربعة. لذلك لا يثبت سعر معاملة أدنى من وسيط القطاع، بمفرده، أنها صفقة مجدية.

الفترة نفسها بمستويين من التفصيل

اختير مثال المنطقة وفئة غرف النوم بحسب عدد المعاملات، وليس السعر أو الجاذبية الاستثمارية. وهو المجموعة الوحيدة من هذا النوع التي تملك فئة غرف نوم غير مفقودة وما لا يقل عن 100 عملية بيع مؤهلة خلال الفترة. يوضح المثال قطاعاً واحداً ذا عينة كافية؛ ولا يثبت نمطاً لكل حي.

يمثل P25 وP75 المئينين 25 و75؛ ويمثل P50 الوسيط. يصف الفاصل بينهما نسبة 50% الوسطى من أسعار المعاملات المرصودة. وهو ليس فاصل ثقة ولا نطاق قيمة عادلة لمسكن معين. قُرّبت الأسعار المعروضة إلى أقرب AED؛ وتحتفظ اللقطة المحفوظة بالمئينات غير المقربة.

ما الذي قد يفسر التشتت

تجمع عينة المدينة مواقع وفئات غرف نوم مختلفة. وحتى العينة الأضيق تجمع مباني ومساحات وطوابق وإطلالات وحالات عقارية وشروطاً تجارية مختلفة. قد تسهم هذه الفروق في التشتت المرصود، لكن الحساب لا يحدد مساهمة كل عامل. يعدل السعر للقدم المربعة أثر المساحة حسابياً؛ ولا يجعل العقارات المختلفة متكافئة.

Existing Properties هي فئة التسجيل المستخدمة في المصدر. وهي ليست فحصاً مستقلاً لاكتمال البناء أو الإشغال أو الحالة. لا تفرض العينة مرشحاً للاستخدام السكني أو النوع الفرعي للعقار. لذلك تصف أرقام المدينة سجلات Unit المؤهلة، وليست مؤشراً خالصاً للشقق.

كيفية تطبيق النتيجة

عند التحقق من سعر معروض، قارن أولاً المعاملات المسجلة في المبنى أو المشروع نفسه مع نوع عقار وفئة غرف نوم ومساحة وتوقيت متقاربة. ثم تحقق من حالة العقار وشروط المعاملة. استخدم توزيع المنطقة الأوسع لفهم السياق عندما تقل الأدلة القريبة، وأظهر هذا القدر من عدم اليقين. لا يبرر المئين المنخفض وحده قرار شراء، ولا يثبت المئين المرتفع وحده المبالغة في السعر.

الأدلة وإعادة الحساب

تاريخ البيانات: 2026-09-17. تمتد فترة الرصد الشاملة من 2026-08-21 إلى 2026-09-17، وتغطي 28 يوماً تقويمياً. وقت تحميل المصدر هو 2026-09-18 17:33:16 UTC. هذا توزيع مقطعي دون مقارنة بفترة سابقة؛ ولا يقدم استنتاجاً عن الزخم أو الأسعار المستقبلية أو الإيجار أو العائد أو معروض المشاريع.

المصدر: معاملات Dubai Land Department عبر Dubai Open Data. كل مشاهدة لها معرّف معاملة مميز؛ تساوي 2,478 صفوف عدد 2,478 معرّفات مميزة، ويحتوي المثال على 185 صفاً و185 معرّفاً مميزاً. يحتفظ الاستعلام بمجموعة معاملات تحتوي على sale ونوع عقار Unit ونوع تسجيل Existing Properties. ويشترط قيمة فعلية أعلى من AED 10,000 ومساحة إجراء أعلى من 10 أمتار مربعة وسعراً محسوباً من AED 100 إلى AED 20,000 للقدم المربعة شاملاً الحدين. يساوي السعر للقدم المربعة القيمة الفعلية مقسومة على حاصل ضرب مساحة الإجراء في معامل 10.76391041671 قدم مربعة لكل متر مربع. تُحسب المئينات بدالة PostgreSQL percentile_cont مع الاستيفاء الخطي.

تستبعد المرشحات القيم غير المعقولة، لكنها لا تضمن سجلات مثالية أو تغطية كاملة للسوق. وقد يؤثر توقيت التسجيل والتعديلات اللاحقة وتغير مزيج العقارات المتداولة في التوزيع. حُفظ اسم المنطقة الرسمي وتصنيف غرف النوم. Home Pulse مستقل عن DLD وData Dubai؛ وتدعم الدراسة العناية الواجبة ولا تحل محل تقييم عقاري معتمد.