Меньшая доля лидеров off-plan в Дубае не означает больше продаж у остальных

Одной доли лидеров недостаточно

Если покупателю говорят, что активность off-plan распределяется по большему числу проектов, стоит проверить не только долю лидеров, но и количество регистраций за пределами этой группы. В нашей выборке обе группы показали меньше продаж.

Расчёт охватывает 12 144 отдельные сделки из реестра Dubai Land Department за 1–30 сентября и 1–30 октября 2026 года. Каждый период содержит 30 календарных дней. Октябрь взят не целиком: 31 октября исключено. Сезонная корректировка не проводилась.

Пять лидеров определяются отдельно для каждого периода по числу регистраций. Это не отслеживание одной и той же пятёрки. Доли рассчитаны от всех выбранных продаж соответствующего периода и округлены до одного десятичного знака.

Названий больше, продаж вне лидирующей группы меньше

Число названий проектов выросло с 739 до 743, но продажи за пределами первой пятёрки сократились с 5 427 до 4 849. Появление большего числа названий не обернулось ростом продаж в остальной части выборки. При этом количество названий не равно числу запусков, действующих строек или доступных объектов.

Группировка выполнена по точному тексту названия проекта, а не по девелоперу или владельцу компании. У очередей строительства могут быть отдельные названия; различия в написании могут разделить одну группу. Пустых названий нет, но это не доказывает единообразие идентификации проектов.

На результат могут влиять даты запусков, пакетное внесение регистраций и состав продающихся проектов. Причину анализ не устанавливает. Меньшая доля лидеров не доказывает снижение риска покупателя или улучшение перспектив перепродажи. Регистрации не измеряют непроданный запас, обращения покупателей или срок продажи.

Уточните базу расчёта и очередь проекта

Если продавец ссылается на широкую рыночную активность, попросите назвать проект и очередь, даты подтверждающих сделок и базу расчёта доли рынка. Проверьте, одинаково ли записано название в разных периодах и не сосредоточены ли регистрации в коротком промежутке. Доказательство расширения активности должно показывать, что произошло вне группы лидеров, а не только её долю.

Обоснованность цены конкретного объекта — отдельный вопрос. В методологии Home Pulse объясняется роль идентичности объекта и сопоставимых сделок. Таблица концентрации не позволяет оценить квартиру.

Границы ноябрьского обзора

Данные на 30 октября 2026 года: сделки Dubai Land Department через Dubai Open Data. Отобраны записи группы продаж с категориями Unit, Residential и Off-Plan Properties, стоимостью выше 10 000 AED, площадью больше 10 квадратных метров и расчётной ценой от 100 до 20 000 AED за квадратный фут (sqft) включительно. Другие категории регистрации и назначения исключены. Эти фильтры не подтверждают обычные рыночные условия каждой сделки между независимыми сторонами.

Идентификаторы сделок уникальны во всей объединённой выборке. В каждом периоде записи есть за 22 даты; полноту охвата это не доказывает. Равная календарная длина не устраняет влияние времени регистрации, сезонности и состава проектов. Поздние исправления источника могут изменить новый расчёт. Точные SQL-запросы, время загрузки и неокруглённые значения хранятся в пакете доказательных данных; статья сохраняет фиксированный срез.

Результат описывает наблюдаемые регистрации, а не прогноз цен, оценку сроков сдачи или инвестиционный рейтинг. Home Pulse не связан с Dubai Land Department и Data Dubai.