迪拜期房销售集中度下降，并不意味着其他项目成交增多

只看领先组份额，还不够

如果有人告诉买家，期房交易正向更多项目扩散，除了领先组份额，还应查看这组以外的登记成交数量。本次样本中，两组的成交量都下降了。

样本来自迪拜土地局交易记录，包含2026年9月1日至30日和10月1日至30日共12,144笔独立成交。两个窗口均为30个日历日。10月并非完整月份，不含10月31日；比较未作季节性调整。

前五名按各期登记成交数量分别选出，并非持续追踪固定的一组项目。份额的分母是对应时期全部符合条件的成交，百分比四舍五入至一位小数。

名称更多，领先组以外的成交却更少

项目名称从739个增至743个，但前五名以外的成交从5,427笔降至4,849笔。更多名称出现在记录中，并没有带来样本其余部分成交量的增长。名称数量也不等于新开盘数量、在建项目数量或可售房源数量。

分组依据是完全一致的项目名称文本，而非开发商或公司所有权。不同分期可能使用不同名称，拼写差异也可能把同一组拆开。样本没有空白名称，但这不能证明项目身份记录一致。

开盘时点、集中登记以及项目构成变化都可能影响结果；分析并未识别原因。领先组份额降低，不能证明买家风险下降或转售前景改善。登记成交也无法衡量未售库存、买家咨询或出售所需时间。

追问分母，以及具体分期

当销售说法援引全市场活跃程度时，请对方明确项目及分期、支持该说法的成交登记日期，以及计算市场份额所用的分母。核对各期名称是否一致，登记是否集中在一小段时间内。若要证明交易活动分布更广，应同时展示领先组以外的变化，而不只是领先组的份额。

具体房源报价是否有依据，是另一个问题。Home Pulse方法说明介绍了房产身份与可比交易的作用。仅凭集中度表无法为住宅估值。

本期11月月报的范围

数据截至2026年10月30日，来源为Dubai Open Data提供的迪拜土地局交易记录。样本选择销售组中分类为Unit、Residential和Off-Plan Properties的记录，登记金额高于10,000 AED，面积大于10平方米，计算所得每平方英尺（sqft）价格在100至20,000 AED之间，含上下限。其他登记类别和物业用途被排除。这些条件并不保证每笔记录都是独立交易双方之间的普通市场买卖。

合并样本中的交易标识符均唯一。每个窗口有22个日期出现记录，但这不能证明覆盖完整。日历天数相同，仍无法控制登记时点、季节性或项目构成。来源后续修订可能改变重新提取的结果。精确SQL、加载时间及未四舍五入的结果保存在证据包中；本文保留固定快照。

结果描述已观察到的登记成交，不是价格预测、交付评估或投资排名。Home Pulse独立于迪拜土地局及Data Dubai。