迪拜市场观察：九月 Unit 成交放缓，登记类别走势分化

九月概况

符合条件的 DLD Unit 销售从八月的 10,485 笔降至九月的 9,747 笔，观察到的变化为 -7.0%。八月有 31 个自然日，九月有 30 个；平均每个自然日成交数量下降 -3.9%。这一调整仅考虑月份长度，不考虑工作日或季节性。

Off-Plan Properties 登记从 7,792 笔降至 7,003 笔（-10.1%），Existing Properties 则从 2,693 笔增至 2,744 笔（+1.9%）。这两个来源类别覆盖全部合格样本。因此，分别查看各类别比仅关注总量下降更有帮助。

每平方英尺价格中位数从 AED 1,709 降至 AED 1,689（-1.1%）。但交易总价中位数从 AED 1,100,000 增至 AED 1,196,078（+8.7%），面积中位数从 720 增至 754 平方英尺（+4.7%）。这些是分别计算的中位数，并非一笔代表性交易的组成部分，不能证明同类房产升值。

对具体房产比较意味着什么

使用全市指标前，应核查对应登记类别、楼栋或项目及相近面积的近期交易。成交数量衡量已登记活动，不代表出售所需时间或未满足的需求。项目推出与登记时间，以及地点、卧室、面积或项目构成变化，可能解释部分走势。本分析未分离原因，不预测价格，不进行投资排名，也不评估租金、收益率或项目供应。Existing Properties 是登记标签，不代表独立核查了竣工或房屋状况。

明确披露比较基准变化

此前保存的 Pulse 报告八月合格销售为 10,506 笔。本次提取为 10,485 笔，相差 21 条记录。本文两个月均使用当前提取数据及相同筛选条件。尚未确定记录层面的差异原因；可能涉及来源记录修订或处理方式变化。这一差异不计为市场变化，也不会悄然改写此前发布的文章。

数据与方法

数据日期：2026-09-30。比较 2026-08-01 至 2026-08-31 与 2026-09-01 至 2026-09-30，包含首尾日期。来源加载时间：2026-10-03 18:33:03 UTC。每行对应唯一交易编号：合并样本包含 20,232 行及 20,232 个不同编号。未进行表连接。

保留交易分组包含 sale、propertytypeen 为 Unit、actualworth 高于 AED 10,000、procedurearea 大于 10 平方米、计算所得每平方英尺价格介于 AED 100 与 AED 20,000 之间且包含边界的记录。不按住宅用途或子类型筛选，因此这并非纯公寓指数。每平方英尺价格等于 actualworth 除以 procedurearea 与 10.76391041671 平方英尺/平方米的乘积。中位数采用 PostgreSQL percentile_cont 计算。展示的中位数取整；百分比变化使用未取整值计算并保留一位小数。

筛选条件不保证完整覆盖或记录完全无误。后续修订可能改变月度结果。证据来自通过 Dubai Open Data 提供的 DLD 成交记录；Home Pulse 方法说明房产比较的局限。Home Pulse 独立于 DLD 和 Data Dubai。这是决策支持，并非正式估值或财务建议。