Как доля off-plan изменила медианную цену объектов типа Unit в Дубае за кв. фут — август 2026

Краткий вывод

• Общая медиана выросла без роста числа продаж по всему рынку. В текущем 12-месячном окне было 162,182 подходящих сделок с объектами типа Unit против 162,196 в предыдущем, а медианная цена за кв. фут выросла с AED 1,676 до AED 1,746, то есть на 4.2%.
• Структура регистрации сместилась в сторону off-plan. На off-plan пришлось 74.8% подходящих продаж объектов типа Unit против 69.0%, рост на 5.8 процентного пункта.
• Два сегмента регистрации двигались по-разному. Медианная цена off-plan почти не изменилась: AED 1,818 против AED 1,817 за кв. фут, или 0.1%. В существующей недвижимости показатель вырос с AED 1,338 до AED 1,433, или на 7.1%.
• Это правило чтения данных, а не прогноз. Общая медиана по Дубаю объединяет разные проекты, локации, площади и типы регистрации. Её нельзя считать ростом сопоставимого объекта или оценкой конкретной недвижимости.

Общий показатель вырос при почти неизменной активности

В текущем окне было 162,182 подходящих продаж объектов типа Unit — всего на 14 меньше, чем 162,196 в предыдущем окне; при округлении до одного знака изменение объёма составило 0.0%. За тот же период общая медианная цена за кв. фут выросла с AED 1,676 до AED 1,746, или на 4.2%.

Медианная зарегистрированная цена сделки двигалась в другую сторону: с AED 1,287,828 до AED 1,280,000, или на -0.6%. Медианная зарегистрированная площадь снизилась с 803 кв. футов до 778 кв. футов, или на -3.1%. Поэтому общий показатель цены за кв. фут нужно читать вместе со структурой объектов и регистрации, а не как самостоятельную доходность рынка.

Структура сместилась в сторону off-plan

Доля off-plan выросла с 69.0% до 74.8%, то есть на 5.8 процентного пункта. Число продаж off-plan увеличилось с 111,902 до 121,239, или на 8.3%, а число продаж существующей недвижимости снизилось с 50,294 до 40,943, или на -18.6%.

У двух сегментов различались и уровни цен, и динамика. Медианная цена off-plan за кв. фут изменилась с AED 1,817 до AED 1,818, или на 0.1%. В существующей недвижимости она выросла с AED 1,338 до AED 1,433, или на 7.1%. Поскольку сегмент off-plan с более высокой ценой получил больший вес, часть общего движения может объясняться структурой выборки. Срез не выделяет причинный вклад; внутри каждого сегмента также меняются локации, проекты, число спален и площади.

Точный срез данных

Как использовать эти данные

Для решения по объекту сначала следует сравнить одинаковый тип регистрации, затем сузить выборку до того же района, проекта или дома и похожих площади и числа спален. Общий показатель по Дубаю полезен как контекст рынка, но не заменяет близкие зарегистрированные аналоги, состояние, вид, этаж, план платежей, сервисные сборы, юридическую и техническую проверку.

Этот анализ намеренно не ранжирует районы, не рассчитывает арендную доходность и не оценивает будущее предложение проектов. Прогноз не даётся: все движения выше — наблюдаемое сравнение двух завершённых окон данных.

Определения и ограничения

Текущий период — с 2025-08-27 по 2026-08-26, предыдущий — с 2024-08-27 по 2025-08-26. В выборку вошли записи DLD, классифицированные как Unit и sale, с фактической стоимостью выше AED 10,000, площадью процедуры выше 10 кв. м и расчётной ценой за кв. фут от AED 100 до AED 20,000. Цена за кв. фут равна фактической стоимости, делённой на площадь процедуры после пересчёта по коэффициенту 10.76391041671 кв. фута на кв. м.

В двух окнах было 324,378 подходящих записей и 324,378 уникальных ID сделок. Расчёт исключает виллы, землю, здания, процедуры без продажи, будущие даты и записи вне указанных фильтров стоимости, площади и цены за кв. фут. Медианы снижают влияние экстремальных значений, но не контролируют локацию, качество проекта, статус завершения сверх регистрационной метки DLD, число спален, вид, этаж, план платежей или изменения полноты отчётности. Home Pulse — независимый продукт, не связанный с Dubai Land Department или Data Dubai. Материал служит поддержкой решения и не является финансовой, юридической или регулируемой оценочной консультацией.