مقارنة الميزانية · أغسطس 2026
ترتبط ميزانية 1.5 مليون درهم بمستويات سعرية مختلفة جداً بين المناطق.
وفق المعدلات الوسيطة المسجلة للمنطقة، تعادل 1.5 مليون درهم نحو 1,069 قدماً مربعاً في دبي سبورتس سيتي و481 قدماً مربعاً في وسط مدينة دبي. هذا حساب أولي وليس ادعاءً بتوفر الوحدتين أو قابليتهما للمقارنة.
الملخص التنفيذي
- يبلغ مؤشر المساحة على مستوى المنطقة لميزانية 1.5 مليون درهم 1,069 قدماً مربعاً في دبي سبورتس سيتي و991 في JVC و969 في أرجان. وفي الطرف الأعلى سعراً يبلغ 481 قدماً مربعاً في وسط مدينة دبي و583 في الخليج التجاري و615 في دبي مارينا.
- لا تأتي مؤشرات المساحة الأكبر دون سياق للمعروض: لدى دبي سبورتس سيتي 5,398 وحدة مسجلة في المعروض، ولدى JVC عدد 27,894، ولدى أرجان 8,262. وتحمل المناطق الثلاث تصنيف مخاطر عرض مرتفعاً على مستوى المنطقة الأوسع.
- يعادل المؤشر في دبي الجنوب 920 قدماً مربعاً، وتضم المنطقة 31,740 وحدة مسجلة في المعروض، وهو أكبر عدد في المجموعة. ولا يحدد العدد توقيت الإنجاز أو المنافسة المباشرة لعقار بعينه.
- يوفر وسيط قيمة المعاملة المسجلة فحصاً ثانياً للميزانية: تساوي 1.5 مليون درهم وسيط داماك لاجونز، وتتجاوز وسيط JVC البالغ 1.05 مليون درهم، وتقل عن وسيط وسط مدينة دبي البالغ 3.09 مليون درهم. ولا يمثل أي وسيط للمنطقة تقييماً لعقار.
إحدى عشرة منطقة سائلة وراء مؤشر 1.5 مليون درهم
يقسم المؤشر 1,500,000 درهم على وسيط سعر البيع المسجل للقدم المربع في كل منطقة خلال آخر 12 شهراً. ويعرض الجدول قاعدة السعر وعينة المبيعات والحركة المرصودة والعائد الإجمالي الإرشادي ومعروض المنطقة الأوسع كضوابط.
| المنطقة | المبيعات · آخر 12 شهراً | وسيط درهم/قدم² · الأساس | الحركة المرصودة | العائد الإجمالي | وحدات قيد التطوير |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | 3,968 | 1,404 | +13.1% | 5.6% | 5,398 |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13,900 | 1,513 | +8.4% | 6% | 27,894 |
| Arjan | 4,089 | 1,548 | +14.3% | 5.4% | 8,262 |
| Dubai South | 15,880 | 1,631 | +3.9% | 4.8% | 31,740 |
| DAMAC Hills | 1,928 | 1,686 | +25.7% | 5.7% | 2,289 |
| DAMAC Lagoons | 3,407 | 1,686 | +8.9% | 4.4% | 4,256 |
| Motor City | 4,441 | 1,811 | -4.2% | 4% | 9,162 |
| Dubai Hills | 3,262 | 2,391 | +0.5% | 5.6% | 8,989 |
| Dubai Marina | 3,904 | 2,439 | -6.6% | 4.5% | 8,875 |
| Business Bay | 9,712 | 2,573 | +11.3% | 4.6% | 18,596 |
| Downtown Dubai | 2,999 | 3,117 | +11.0% | 4.4% | 3,985 |
تنتج مستويات أسعار المناطق نطاقاً واسعاً لمؤشر المساحة
تسجل دبي سبورتس سيتي أكبر مؤشر في المجموعة عند 1,069 قدماً مربعاً، تليها JVC عند 991 وأرجان عند 969. ويسجل وسط مدينة دبي 481 قدماً مربعاً والخليج التجاري 583 ودبي مارينا 615. يفيد الفرق في اختيار مناطق البحث، لكنه لا يحدد عدد الغرف أو الحالة أو الإطلالة.
قد يفسر مزيج المعاملات جزءاً من الفارق. يمكن أن يجمع وسيط المنطقة بين الشقق والفلل والوحدات الأصغر الأعلى سعراً للقدم المربع والتسجيلات الجاهزة وعلى الخارطة. وقد يقع مبنى محدد أعلى أو أدنى بكثير من وسيط منطقته.
قد تتزامن المساحة النموذجية الأكبر مع معروض منافس أكبر
يقترن مؤشر JVC البالغ 991 قدماً مربعاً بـ27,894 وحدة مسجلة في المعروض، ويقترن مؤشر أرجان البالغ 969 بـ8,262، ومؤشر دبي سبورتس سيتي البالغ 1,069 بـ5,398. وتجمع دبي الجنوب بين مؤشر 920 قدماً مربعاً وأكبر معروض في المجموعة عند 31,740 وحدة.
يشمل المعروض مشاريع مسجلة في مراحل مختلفة. ولا يثبت أن كل وحدة ستكتمل في موعدها أو تماثل العقار المستهدف أو تدخل سوق الإيجار وإعادة البيع في الوقت نفسه. ويبقى توقيت المباني المنافسة سؤالاً للعناية الواجبة.
يختبر وسيط قيمة المعاملة مدى واقعية المؤشر
يبلغ وسيط قيمة البيع المسجل 1.5 مليون درهم في داماك لاجونز و1.05 مليون درهم في JVC و3.09 مليون درهم في وسط مدينة دبي. قد تواجه الميزانية الأعلى من وسيط المنطقة احتمالات مسجلة أكثر من ميزانية أدنى منه بكثير، لكن الوسيط لا يصف التوزيع أو نوع الوحدة أو المخزون المتاح حالياً.
الخطوة العملية التالية هي فحص المبنى المحدد: مطابقة النوع والمساحة، وفصل أدلة الجاهز عن على الخارطة، وإضافة تكاليف الشراء ورسوم الخدمة والتمويل والحالة قبل تقرير ملاءمة الميزانية.
كيف تستخدم مقارنة الميزانية؟
- استخدم مؤشر المساحة على مستوى المنطقة فقط لاختيار مواضع البحث الأعمق في المبيعات المسجلة.
- قارن المبنى ونوع العقار وعدد الغرف ونطاق المساحة، وافصل التسجيلات الجاهزة عن على الخارطة.
- احتفظ بجزء من الميزانية لتكاليف نقل الملكية والرهن ورسوم الخدمة والتجهيز أو الإصلاح، واختبر إيجار إيجاري القابل للتحقق عندما يكون الدخل مهماً.
أسئلة لا يجيب عنها مؤشر المنطقة
- هل توجد مبيعات مسجلة حديثة قرب 1.5 مليون درهم في المبنى ونطاق المساحة المحددين؟
- كم من وسيط المنطقة ناتج عن نوع عقار أو مزيج مختلف بين الجاهز وعلى الخارطة؟
- أي وحدات المعروض قابلة للمقارنة فعلاً ومتى يُتوقع إنجازها؟
المنهج والقيود
- تضم العينة 11 منطقة عامة، لكل منها 100 عملية بيع مسجلة ومصفاة على الأقل في الفترتين؛ والحد الأدنى الفعلي هو 1,928 مبيعات في الفترة الأخيرة و1,594 في السابقة، وتبلغ الثقة 95% في المجموعة كلها.
- الفترة الأخيرة هي 12 شهراً تنتهي في 2026-08-20. تستخدم المبيعات معاملات مسجلة بعد استبعاد القيم غير المنطقية والإجراءات غير البيعية.
- يقسم مؤشر المساحة 1,500,000 درهم على وسيط سعر البيع للقدم المربع ويقرب الناتج إلى أقرب قدم مربع. ولا يشمل تكاليف المعاملة أو التمويل أو رسوم الخدمة، وليس وحدة مرصودة أو عرضاً متاحاً أو تقييماً أو توقعاً.
- لا تضبط وسائط المنطقة المبنى أو المساحة أو نوع العقار أو الجودة أو مزيج الجاهز وعلى الخارطة. تصف الحركة المرصودة وسيطي فترتي الـ12 شهراً الأخيرة والسابقة، وليست تنبؤاً.
- يقسم العائد الإجمالي الإرشادي وسيط الإيجار للقدم المربع على وسيط سعر البيع. وتغطي أعداد المعروض المنطقة المسجلة الأوسع. ولا يمثل أي منهما صافي عائد أو نتيجة خاصة بمبنى.
- Home Pulse خدمة مستقلة وغير تابعة لدائرة الأراضي والأملاك أو Data Dubai. المادة لدعم القرار وليست نصيحة مالية أو قانونية أو تقييماً رسمياً.
المصادر
- Dubai Land Department real-estate transactions · Dubai Land Department via Data Dubai
- Dubai Land Department Ejari rent contracts · Dubai Land Department via Data Dubai
- Dubai Land Department registered projects · Dubai Land Department via Data Dubai
HOME PULSE
تحقق من عقار محدد
انتقل من أخبار السوق أو البحث إلى فحص مبنى باستخدام المعاملات المسجلة.