预算比较 · 2026 年 8 月
同样的 1,500,000 AED 预算，在不同区域对应截然不同的价格水平。
按区域登记成交价格中位数计算，1,500,000 AED 在 Dubai Sports City 对应约 1,069 平方英尺，在 Downtown Dubai 则对应约 481 平方英尺。这是初筛计算，不代表两套这样的房产实际在售或具有可比性。
核心摘要
- 1,500,000 AED 的区域层面估算面积，在 Dubai Sports City 为 1,069 平方英尺，JVC 为 991 平方英尺，Arjan 为 969 平方英尺。在价格较高的一端，Downtown Dubai 为 481 平方英尺，Business Bay 为 583 平方英尺，Dubai Marina 为 615 平方英尺。
- 较大的估算面积仍须结合供应背景：Dubai Sports City 的登记项目待供应单元为 5,398 套，JVC 为 27,894 套，Arjan 为 8,262 套。这三个区域更广范围的供应风险均标记为“高”。
- 按区域价格中位数，Dubai South 对应 920 平方英尺，其登记项目待供应单元为 31,740 套，在本组中最多。该数量不能确定竣工时间，也不能确定对某套住宅的直接竞争。
- 登记成交总价中位数提供另一项预算核查：1,500,000 AED 等于 DAMAC Lagoons 的中位数，高于 JVC 的 1,050,000 AED，低于 Downtown Dubai 的 3,090,000 AED。任何一个区域中位数都不是具体房产估值。
1,500,000 AED 初筛背后的十一个活跃区域
预算估算以 1,500,000 AED 除以各区域最近 12 个月窗口中的登记成交每平方英尺价格中位数。表格展示作为计算基础及核查约束的价格、成交样本、已观察到的价格变化、指示性毛收益率，以及更广区域的项目供应。
| 区域 | 成交 · 最近 12 个月 | 中位数 AED/平方英尺 · 预算计算基准 | 已观察到的价格变化 | 毛收益率 | 在建及待交付项目单元数 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | 3,968 | 1,404 | +13.1% | 5.6% | 5,398 |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 13,900 | 1,513 | +8.4% | 6% | 27,894 |
| Arjan | 4,089 | 1,548 | +14.3% | 5.4% | 8,262 |
| Dubai South | 15,880 | 1,631 | +3.9% | 4.8% | 31,740 |
| DAMAC Hills | 1,928 | 1,686 | +25.7% | 5.7% | 2,289 |
| DAMAC Lagoons | 3,407 | 1,686 | +8.9% | 4.4% | 4,256 |
| Motor City | 4,441 | 1,811 | -4.2% | 4% | 9,162 |
| Dubai Hills | 3,262 | 2,391 | +0.5% | 5.6% | 8,989 |
| Dubai Marina | 3,904 | 2,439 | -6.6% | 4.5% | 8,875 |
| Business Bay | 9,712 | 2,573 | +11.3% | 4.6% | 18,596 |
| Downtown Dubai | 2,999 | 3,117 | +11.0% | 4.4% | 3,985 |
区域价格水平对应的估算面积差异很大
Dubai Sports City 在本组中的模型估算面积最大，为 1,069 平方英尺，其后是 JVC 的 991 平方英尺和 Arjan 的 969 平方英尺。Downtown Dubai 为 481 平方英尺，Business Bay 为 583 平方英尺，Dubai Marina 为 615 平方英尺。该差异可帮助决定去哪里深入核查，但不能据此假定具体卧室数、房屋状况或景观。
部分差距也可能由成交构成解释。区域中位数可混合公寓、别墅、单位面积价格更高的小面积房产，以及已竣工或期房登记。具体楼栋的价格可能明显高于或低于其区域中位数。
模型估算面积更大，也可能伴随更多竞争供应
JVC 的 991 平方英尺估算面积对应 27,894 套登记项目待供应单元；Arjan 的 969 平方英尺对应 8,262 套；Dubai Sports City 的 1,069 平方英尺对应 5,398 套。Dubai South 的估算面积为 920 平方英尺，同时拥有本组最大的待供应规模，达 31,740 套。
待供应单元涵盖不同阶段的登记项目。这些数字不表示每套房产都会按时竣工、与目标住宅相似，或同时进入租赁和转售市场。楼栋层面的竣工时间仍须尽职调查。
成交总价中位数用于检验估算是否合理
DAMAC Lagoons 的登记成交总价中位数为 1,500,000 AED，JVC 为 1,050,000 AED，Downtown Dubai 为 3,090,000 AED。高于区域中位数的预算，可能比远低于中位数的预算对应更多已登记成交选择，但中位数无法描述价格分布、房产类型或当前在售房源。
实际下一步是筛选准确楼栋：匹配房产类型及面积，区分已竣工与期房数据，并计入购置成本、物业服务费、融资及房屋状况，再判断预算是否可行。
如何使用这项预算比较
- 仅用推算的区域层面面积，决定在哪些区域进行更深入的登记成交检索。
- 比较准确楼栋、房产类型、卧室数及面积范围，并区分已竣工与期房登记。
- 为过户及按揭成本、物业服务费、装修或维修预留预算；如果关注租金收入，还应结合 Ejari 数据核查可实现租金。
区域初筛无法回答的问题
- 目标楼栋及面积范围内，近期是否有接近 1,500,000 AED 的登记成交？
- 区域中位数有多少来自不同房产类型或已竣工与期房构成？
- 哪些待供应房产确实具有可比性，预计何时竣工？
方法与局限
- 样本包含 11 个公开比较区域，每个区域在两个窗口中均至少有 100 笔筛选后的登记成交；实际最小样本量为最近窗口 1,928 笔、前一窗口 1,594 笔，置信度均为 95%。
- 最近窗口为截至 2026-08-20 的 12 个月。成交为筛选后的登记交易，已排除不合理金额及非销售登记手续。
- 推算面积以 1,500,000 AED 除以区域每平方英尺成交价中位数，并四舍五入至整数平方英尺。它不包含交易成本、融资及物业服务费，也不代表实际观察到的房产、在售房源、估值或预测。
- 区域中位数不控制楼栋、房产面积、房产类型、品质或已竣工与期房构成。已观察到的价格变化描述最近及此前 12 个月的中位数，并非预测。
- 指示性毛收益率以区域每平方英尺租金中位数除以区域每平方英尺成交价中位数。项目待供应数量涵盖更广的登记区域。两者都不是净回报或某栋楼的特定结果。
- Home Pulse 是独立产品，与迪拜土地局或 Data Dubai 无隶属关系。本文提供决策支持，不构成财务、法律或受监管估值建议。
来源
- Dubai Land Department real-estate transactions · Dubai Land Department via Data Dubai
- Dubai Land Department Ejari rent contracts · Dubai Land Department via Data Dubai
- Dubai Land Department registered projects · Dubai Land Department via Data Dubai
- Dubai Land Department open real-estate data · Dubai Land Department
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