نبض سوق دبي · أغسطس 2026
العائد المرتفع ليس سوى نصف الصورة.
تتصدر JVC هذه المجموعة في العائد الإجمالي الإرشادي، وتتصدر داماك هيلز في حركة الأسعار، بينما تمتلك دبي الجنوب أكبر معروض مسجل قيد التطوير. ولا ينبغي قراءة أي مؤشر منفرداً.
الملخص التنفيذي
- تسجل قرية جميرا الدائرية أعلى عائد إجمالي إرشادي في المقارنة عند 6.0%، لكنها تضم أيضاً 27,894 وحدة في المعروض المسجل وتصنيفاً مرتفعاً لمخاطر العرض.
- تسجل داماك هيلز أقوى حركة سعرية عند +25.6%، مع 1,914 عملية بيع مسجلة في آخر 12 شهراً مقابل 1,596 في الفترة السابقة.
- تمتلك دبي الجنوب أكبر معروض مسجل عند 31,740 وحدة. ويبلغ العائد الإجمالي على مستوى المنطقة 4.8% وحركة السعر +3.6%، ما يجعل فحص المشروع والمبنى ضرورياً قبل الشراء.
- تسجل دبي مارينا حركة سعرية قدرها -5.1% رغم السيولة المرتفعة جداً. وقد تضم السوق النشطة مباني صاعدة ومستقرة ومتراجعة في الوقت نفسه.
اثنتا عشرة منطقة وأربع إشارات سوقية
تستخدم المقارنة الفترتين الزمنيتين نفسيهما لكل منطقة. العائد الإجمالي مؤشر على مستوى المنطقة وليس توقعاً لصافي عائد عقار محدد.
| المنطقة | المبيعات · 12 شهراً | وسيط درهم/قدم² | حركة السعر | العائد الإجمالي | وحدات قيد التطوير |
|---|---|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 14,198 | 1,514 | +8.8% | 6% | 27,894 |
| DAMAC Hills | 1,914 | 1,681 | +25.6% | 5.7% | 2,289 |
| Dubai Sports City | 4,065 | 1,402 | +13.9% | 5.6% | 5,398 |
| Dubai Hills | 3,402 | 2,391 | +0.7% | 5.6% | 8,989 |
| Dubai Creek Harbour | 45 | 1,564 | -0.3% | 5.5% | 0 |
| Arjan | 4,081 | 1,548 | +14.5% | 5.4% | 8,262 |
| Dubai South | 15,444 | 1,627 | +3.6% | 4.8% | 31,740 |
| Business Bay | 10,186 | 2,590 | +12.5% | 4.5% | 18,596 |
| Dubai Marina | 3,969 | 2,458 | -5.1% | 4.4% | 8,875 |
| Downtown Dubai | 3,011 | 3,125 | +11.5% | 4.4% | 3,985 |
| DAMAC Lagoons | 3,362 | 1,686 | +8.9% | 4.3% | 4,256 |
| Motor City | 4,517 | 1,828 | -3.3% | 4% | 9,162 |
المناطق الأعلى عائداً تحتاج أيضاً إلى فحص المعروض
تجمع JVC بين عائد إجمالي إرشادي قدره 6.0% و14,198 عملية بيع مسجلة و24,142 عقد إيجاري في أحدث فترة. قاعدة الأدلة واسعة، لكن وجود 27,894 وحدة في المعروض يعني ضرورة فحص المبنى وتوقيت التسليم والمخزون المنافس.
تسجل كل من دبي سبورتس سيتي ودبي هيلز عائداً إرشادياً قدره 5.6%، إلا أن مستوى الأسعار وسياق المعروض يختلفان بوضوح، لذلك لا يكفي ترتيب العائد وحده لاتخاذ القرار.
أقوى حركة في داماك هيلز وليست في كل سوق فرعية
تسجل داماك هيلز +25.6%، تليها أرجان عند +14.5% ودبي سبورتس سيتي عند +13.9% والخليج التجاري عند +12.5%. يقارن المؤشر وسيط السعر المسجل للقدم المربع في آخر 12 شهراً بالفترة السابقة.
هذه حركة مرصودة وليست توقعاً. وقد يغيّر مزيج الفلل والشقق والتسجيلات على الخارطة والوحدات الجاهزة الوسيط حتى إذا تحرك مبنى معين بصورة مختلفة.
المعروض المستقبلي يغيّر معنى أرقام اليوم
تمتلك دبي الجنوب 31,740 وحدة في المعروض المسجل، تليها JVC بعدد 27,894 ثم الخليج التجاري بعدد 18,596. قد يدعم المعروض الكبير النمو طويل الأجل، لكنه قد يزيد المنافسة في الإيجار وإعادة البيع إذا اكتمل عدد كبير من الوحدات معاً.
تشمل أرقام المعروض مشاريع مسجلة في مراحل إنجاز مختلفة، ولا تعني أن كل وحدة ستصل إلى السوق وفق الجدول الحالي.
كيف تستخدم هذا التقرير؟
- اختر المنطقة بعد قراءة العائد والحركة والسيولة والمعروض معاً.
- انتقل إلى مستوى المبنى وقارن المعاملات الحديثة المسجلة بسعر الطلب الحالي.
- احسب صافي العائد بعد رسوم الخدمة والشغور والصيانة والتمويل بدلاً من الاعتماد على العائد الإجمالي للمنطقة.
أسئلة لا تجيب عنها بيانات المنطقة
- هل تستمر الحركة نفسها في المبنى وعدد الغرف ومساحة الوحدة المطلوبة؟
- متى يُتوقع اكتمال الوحدات المنافسة في المعروض؟
- ما رسوم الخدمة الفعلية وحالة الوحدة وإطلالتها وإيجارها القابل للتحقق؟
المنهج والقيود
- تستخدم المبيعات معاملات مسجلة بعد استبعاد القيم غير المنطقية والإجراءات غير البيعية.
- تستخدم مؤشرات إيجاري العقود المؤهلة لعقار واحد، وتستبعد سجلات العقود متعددة العقارات من أدلة إيجار الوحدة.
- يُحسب العائد الإجمالي الإرشادي بقسمة وسيط الإيجار للقدم المربع على وسيط سعر البيع للقدم المربع، وليس صافي عائد عقار محدد.
- Home Pulse خدمة مستقلة وغير تابعة لدائرة الأراضي والأملاك أو Data Dubai. المادة لدعم القرار وليست نصيحة مالية أو قانونية أو تقييماً رسمياً.
المصادر
- Dubai Land Department real-estate transactions · Dubai Land Department via Data Dubai
- Dubai Land Department Ejari rent contracts · Dubai Land Department via Data Dubai
- Dubai Land Department registered projects · Dubai Land Department via Data Dubai
HOME PULSE
تحقق من عقار محدد
انتقل من أخبار السوق أو البحث إلى فحص مبنى باستخدام المعاملات المسجلة.