当成交量也上升时，中位数上涨的数据支持更充分。

核心摘要

• 在这组 11 个区域中，DAMAC Hills 的已观察价格涨幅最高，为 +25.7%。登记成交也增加 19.8%，由前一窗口的 1,594 笔增至最近窗口的 1,909 笔。

• Dubai Sports City 的价格变化为 +14.2%，登记成交增长 13.7%，由 3,574 笔增至 4,064 笔。Arjan 的两项信号也均为正：价格变化 +14.5%，成交量变化 +8.5%。

• Business Bay 每平方英尺价格中位数上涨 12.4%，但登记成交下降 18.5%，由 12,400 笔减至 10,111 笔。Downtown Dubai 和 JVC 同样出现价格上涨、成交量下降的情况。

• Dubai Marina 的价格变化为 -5.3%，成交笔数减少 54.0%，由 8,600 笔降至 3,953 笔。这描述的是区域登记样本，并非对每栋楼的预测。

在相同两个 12 个月窗口中比较十一个区域

价格变化指最近 12 个月登记成交每平方英尺价格中位数，相对于紧接此前 12 个月的变化。表格同时保留租金和登记项目供应作为核查约束；毛收益率仅为指示性指标，并非净回报预测。

三个区域的价格与成交量同向上升

DAMAC Hills（价格变化 +25.7%；成交量变化 +19.8%）、Dubai Sports City（+14.2%；+13.7%）和 Arjan（+14.5%；+8.5%）的两项指标均为正。这意味着其区域中位数较少依赖一个不断缩小的成交样本，但不能证明每栋楼或每种房产类型都经历了相同变化。

供应仍是另一项潜在压力。DAMAC Hills 的登记项目待供应单元为 2,289 套，Dubai Sports City 为 5,398 套，Arjan 为 8,262 套。单一供应数量无法体现交付时间、竣工概率及竞争房源构成。

价格上涨而成交减少，需要核查成交构成

Business Bay 的价格变化为 +12.4%，成交量则下降 18.5%。Downtown Dubai 分别为 +11.4% 和 -29.3%；JVC 为 +8.7% 和 -22.9%。这些数字并不矛盾：登记成交减少的同时，每平方英尺价格中位数仍可能上升。

一种可能解释是成交构成发生变化。高端楼栋、每平方英尺价格较高的小面积房产或期房登记占比提高，都可能推高区域中位数，即使同类已竣工房产的价格变化较小。将区域信号应用于具体房产前，需要核查准确楼栋、卧室数及面积数据。

Dubai South 说明成交量本身并不等于价格涨势

Dubai South 的登记成交量增幅最大，为 +55.5%，由 9,987 笔增至 15,530 笔，但观察到的价格变化为 +3.7%。更多交易说明活跃市场更广，并不自动意味着房价增长更快。

该区域还有 31,740 套登记项目待供应单元，为这组区域中最多。这个数字包含不同竣工阶段的项目，不代表每套房产都能按当前时间表交付。

如何使用价格与成交量两项信号

1. 先用价格变化识别已观察到的区域走势，再检查成交量扩大还是收缩。

1. 在认定区域中位数与某套房产相关前，缩小至准确楼栋、卧室数及面积范围。

1. 作出购买决定前，核查已竣工与期房的成交构成、物业服务费、可实现租金，以及竞争项目的交付情况。

区域比较无法回答的问题

• 价格变化有多少来自楼栋、房产面积或登记类型构成的不同？

• 目标楼栋近期是否有足够的同类登记成交？

• 附近项目预计何时竣工，其中多少房源会直接与目标房产竞争？

方法与局限

• 样本包含 11 个公开比较区域，每个区域在两个窗口中均至少有 100 笔筛选后的登记成交；实际最小样本量为最近窗口 1,909 笔、前一窗口 1,594 笔。

• 成交为筛选后的登记交易，已排除不合理金额及非销售登记手续。最近窗口为截至 2026-08-13 的 12 个月，前一窗口为紧接此前的 12 个月。

• 价格变化比较两个窗口的区域成交每平方英尺价格中位数；成交量变化比较交易笔数。两者均不控制楼栋、面积、房产类型、已竣工与期房或品质构成。

• Ejari 指标使用符合条件的单套房产合同。指示性毛收益率以区域每平方英尺租金中位数除以区域每平方英尺成交价中位数，并非某套房产的净回报。

• Home Pulse 是独立产品，与迪拜土地局或 Data Dubai 无隶属关系。本文提供决策支持，不构成财务、法律或受监管估值建议。